Achat de terrain non constructible

Lorsque vous décider d’acheter un terrain, vous avez la possibilité d’opter pour un terrain non constructible : par définition, vous ne pourrez donc pas y faire bâtir quoi que ce soit, sauf à ce que les règles d’urbanisme locales viennent à changer. Cette partie de notre guide sur l’achat immobilier répondra à toutes les questions que vous vous posez au sujet de ce type d’acquisition : quelles sont les particularités d’un terrain non constructible ? Comment le choisir pour qu’il soit rentable à la revente ? Quelle fiscalité s’applique ? Quelles sont les choses importantes à savoir avant de se lancer ?

Demander un prêt

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain inconstructible par défaut, c’est-à-dire que toute construction y est interdite – qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble, d’un mobil home ou même d’un cabanon. Pour quelles raisons un terrain peut-il être considéré comme tel ?

• Parce qu’il n’est pas prévu pour accueillir une habitation décente : il n’existe pas de voie d’accès ni de raccordement à l’eau potable, à l’assainissement ou à l’électricité.
• Parce que les plans d’urbanisme locaux (carte communale, PLU, plan d’occupation des sols) l’ont désigné comme terrain non constructible, par exemple pour préserver un espace naturel, à cause de l’insalubrité de la zone ou de risques naturels, etc.

En faisant l’acquisition d’un terrain non constructible, vous vous engagez donc à ne pas bâtir dessus – au moins pendant une certaine période de temps.

Quand un terrain non constructible devient constructible

Cependant, parce que rien n’est gravé dans le marbre, il est possible que la situation change et que votre terrain non constructible bénéficie un jour d’une autorisation de bâtir. Cette autorisation peut s’obtenir en négociant auprès de la mairie de la commune concernée en vue d’un processus de révision du statut juridique du terrain.

Attention : les demandes sont étudiées au cas par cas, un projet peut être accepté et un autre non. Vous pouvez, par exemple, obtenir une autorisation de bâtir à titre précaire (une structure éphémère dans un pré), changer le statut de votre terrain non constructible si l’intérêt de la commune justifie cette évolution, ou gagner le droit d’installer un bâtiment sur un terrain agricole à condition que son usage corresponde aux besoins de l’activité ou qu’il s’agisse d’une résidence principale – entre autres cas de figure.

Note : un terrain non constructible valant moins cher du mètre carré qu’un terrain à bâtir, il peut être intéressant d’investir pour une belle plus-value à la revente – à condition de s’assurer auprès de la mairie que le terrain en question pourra un jour devenir « à bâtir ».

Quelle fiscalité pour ce type de terrain ?

La fiscalité qui s’applique pour un terrain non constructible est la même que pour un terrain à bâtir, à savoir :

• La taxe foncière (varie selon les communes)
• La taxation de la plus-value à la revente (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux si le terrain est en votre possession depuis moins de 22 ans et 30 ans respectivement – au-delà, vous en êtes exonéré)
• Si le terrain est loué (par exemple pour y implanter des activités naturelles), les revenus sont imposables

À noter qu’un terrain non constructible peut être exonéré de taxe foncière de façon permanente s’il s’agit : d’une propriété ou d’une voie publique ; d’une rivière ou d’une fleuve navigables ; d’un terrain agricole (exonération permanente mais seulement partielle pour les parts régionale et départementale).

Les bonnes questions à se poser avant d’acheter

Pour finir, voici les questions que vous devez vous poser avant d’investir dans un terrain non constructible :

• Pensez-vous demander un permis de construire un jour ou l’autre ? Si c’est le cas, renseignez-vous auprès de la mairie avant de signer l’acte de vente, afin de vous assurer qu’il sera possible d’obtenir une révision. En effet, certains terrains ont peu ou pas de chances de devenir constructibles, même dans un lointain avenir.
• Êtes-vous sûr de pouvoir faire construire ? Si vous envisagez de demander un jour une dérogation pour que ce terrain devienne constructible, commencez par vérifier que vous pourrez bel et bien faire bâtir : sera-t-il possible de raccorder le terrain à l’électricité, à l’eau et au réseau d’assainissement ? Existe-t-il des servitudes qui vous limiteraient ? Y’a-t-il des risques naturels à connaître ?
• Voulez-vous le louer ? Assurez-vous de sélectionner un terrain rentable (en centre-ville, près des points d’intérêt, dans une zone touristique, avec la possibilité d’y pratiquer des activités, etc.).
• Cherchez-vous à investir pour revendre ensuite ? Si oui, choisissez votre terrain non constructible avec soin pour sa plus-value attractive (en comptant la taxation).

Enfin, sachez que l’achat d’un terrain de ce type se fait en obtenant un crédit immobilier classique, comme pour l’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier.