Qu’est-ce qu’un acte notarié ?

La conclusion d’une vente immobilière est un processus complexe et juridiquement très contrôlé. Il ne suffit pas d’obtenir un crédit immobilier et de trouver un point d’accord avec le vendeur pour finaliser une transaction : celle-ci doit être officialisée devant notaire à travers la rédaction et la signature d’un acte notarié, ou acte authentique. L’existence de cet acte notarial est à la fois une protection pour les signataires, et un instrument juridique qui a valeur de preuve et force exécutoire au même titre qu’une décision judiciaire.

Qu’est-ce qu’un acte notarié ?

L’acte notarié, ou acte authentique notarié, est le document rédigé ou reçu par le notaire qui, en tant qu’officier public, a les compétences requises pour instrumenter dans le lieu où ce document a été établi. Et pour cause : les notaires sont investis d’une délégation de puissance publique par le ministère de la Justice, et ont donc toute latitude pour exercer leur autorité en lieu et place dudit ministère.

La simple signature du notaire, revêtue du sceau de l’État, confère authenticité à l’acte en question ; ce faisant, il engage sa responsabilité quant au contenu du document. De fait, la valeur juridique de l’acte notarié est donc maximale.

Juridiquement, l’acte notarial se distingue de l’acte rédigé sous seing privé, c’est-à-dire écrit et signé par les parties impliquées en l’absence d’un notaire, et que les signataires peuvent choisir de faire régulariser par n’importe quel officier public.

Lors de la signature d’un acte notarié, sont présents :

• Les signataires, de façon à ce que le notaire puisse vérifier l’identité des parties et les pouvoirs dont ils sont dépositaires, ainsi que leur capacité à contracter ;
• Le notaire lui-même, qui va s’assurer du consentement réel et éclairé des signataires, et les informer sur la portée juridique de leur engagement ainsi que sur les conséquences de l’acte.

En somme, le notaire garantit la régularité du contrat et son bon équilibre. Il donne lecture de l’acte en présence des signataires, qui peuvent, à tout moment, le questionner sur un aspect du document ou lui demander conseil.

À quoi sert un acte notarial ?

L’acte notarié permet d’authentifier une transaction, donc de présenter des garanties juridiques solides. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il permet de définir clairement qui est le propriétaire du bien après la cession, sans que le document ne souffre de remise en cause.

L’acte notarial a trois effets :

• La « date certaine », en vertu de laquelle la date de l’acte fait foi et devient incontestable.
• La « force probante », en vertu de laquelle le contenu de l’acte fait foi, à travers les éléments constatés par l’officier public – qui, par essence, est considéré comme impartial, neutre et désintéressé.
• La « force exécutoire », en vertu de laquelle l’acte est exécutoire de plein droit, au même titre qu’une décision judiciaire, sans recours à un juge. Par exemple, si l’acquéreur refuse de verser le montant prévu dans l’acte notarié pour solder la transaction du bien immobilier, le vendeur n’a pas besoin d’obtenir un jugement au tribunal. C’est différent pour l’acte rédigé sous seing privé, dont la bonne application doit être appuyée par une décision du juge.

Parce qu’il est un instrument juridique adapté, qui assure la sauvegarde des intérêts des parties de façon égale et protège les libertés individuelles, l’acte notarié est indispensable dans certains cas de figure – notamment pour valider une vente immobilière.

Contester un acte authentique reste possible. Mais il s’agit alors de lancer une procédure extrêmement complexe dans le but d’apporter la preuve contraire : ce qu’on appelle, dans le jargon juridique, « l’inscription de faux ».

L’obligation d’en passer par un acte authentique lors d’une vente immobilière

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le recours à un acte notarié est une obligation légale. La raison en est simple : lorsque vendeur et acheteur se mettent d’accord sur la chose et sur le prix (en vertu du Code civil), une vente est alors conclue ; toutefois, la constatation par écrit de cet accord permet d’assurer la sécurité de ladite vente, là où un consentement verbal n’a aucune valeur juridique.

Un acte notarial de vente immobilière va donc garantir la régularité de la cession, aussi bien pour la tranquillité d’esprit de l’acquéreur que pour celle du vendeur.

Mais ce document authentique répond à une autre obligation : celle de valider la vente vis-à-vis des tiers. De la même façon que, lors d’un mariage, la publication des bans permet à toute personne qui voudrait contester l’union de se manifester, la publication de l’acte notarié auprès du service de la publicité foncière informe, de manière officielle, tous les tiers de la tenue de cette vente, afin qu’ils puissent déclarer leur opposition le cas échéant.

Seul le notaire est en mesure de prendre en charge cette publication, ce qui fait de lui, doublement, la pièce juridique maîtresse de toute vente immobilière.