Comment calculer les tarifs du notaire ?

Une transaction immobilière se conclut toujours par un passage chez le notaire, afin de signer l’acte définitif. À cette occasion, l’acquéreur paie la somme prévue et le vendeur lui remet les clés. Mais il reste une étape à franchir : verser au notaire l’ensemble des frais qui lui reviennent, une obligation qu’il ne faut surtout pas oublier au moment de souscrire son crédit immobilier – car la somme concernée peut atteindre jusqu’à 8 % du prix total d’acquisition. Qu’est-ce qui se cache derrière ces tarifs du notaire ? Qui doit les payer ? Et comment les calculer ?

Détail des tarifs du notaire

En réalité, il est quelque peu abusif de parler de « tarifs du notaire » ou de « frais de notaire » puisque, pour l’essentiel, les sommes versées consistent en des taxes que le notaire ne touche pas pour son propre compte, mais qu’il doit reverser à l’État.

Les tarifs du notaire ne constituent donc pas un bloc incompressible. Ils sont formés de trois types de frais : les honoraires, les débours et les taxes.

Les émoluments du notaire

Les honoraires ou émoluments du notaire sont la rémunération perçue par l’officier public. Ils couvrent les diverses missions qui constituent le rôle du notaire, depuis sa qualité de conseil jusqu’à l’enregistrement de la vente, en passant par la rédaction et l’authentification des actes.

Pour être plus exact, on parle d’émoluments pour les tarifs du notaire qui sont réglementés (versés lorsque le dossier est clos), et d’honoraires pour les actes dont les tarifs sont non réglementés (il peut s’agir de conseils juridiques ou fiscaux, de l’établissement d’un bail commercial, etc.).

Les émoluments tournent globalement autour de 1,9 % (toutes taxes comprises).

Les débours

Les débours correspondent aux dépenses engagées par le notaire, notamment pour l’obtention des documents à mettre dans le dossier de vente immobilière (pièces administratives, pièces relatives au syndic de copropriété, etc.).

Ces frais avancés doivent lui être remboursés, mais l’acquéreur peut également décider de s’occuper lui-même de cette partie des formalités administratives.

Les taxes

Les taxes versées au notaire constituent la plus grande partie des frais. Ces taxes servent à payer les droits d’enregistrement ou de mutation, ou encore de publicité foncière (les sommes reversées à l’État et aux collectivités territoriales par le notaire).

Le montant des taxes est fonction de la nature du bien :

• Il est de 5 à 6 % pour l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien (et comprend alors les droits d’enregistrement) ;
• Il est de 2 à 3 % pour une acquisition dans le neuf (pas de droits d’enregistrement appliqués mais une taxe dite de publicité foncière).

Notez que, pour un achat dans le neuf, l’acquéreur est redevable de la TVA à 20 % qu’il doit ajouter au prix de vente.

Comment calcule-t-on les frais de notaire ?

Le calcul des tarifs du notaire doit être décomposé en fonction du type de frais. Le pourcentage des frais est variable selon le montant de l’achat. Dans le détail :

• Les émoluments, ou « émoluments proportionnels », sont fonction du prix de vente du bien. Ils sont calculés sur la base d’un barème régressif qui correspond au découpage en tranches du prix du bien, étant entendu que les tarifs du notaire baissent suivant la tranche (et sachant qu’il faut toujours ajouter 20 % de TVA aux tarifs obtenus) :
• 3,945 % jusqu’à 6 500 € ;
• 1,627 % jusqu’à 17 000 € ;
• 1,085 % jusqu’à 60 000 € ;
• 0,814 % au-delà de 60 000 €.
• Les taxes dépendent du type de bien et des barèmes appliqués par les collectivités locales. Dans l’ancien, la taxe se décompose en :
• Taxe départementale (entre 3,8 % et 4,5 %) ;
• Taxe communale (1,2 %) ;
• Taxe d’État (2,37 % pris sur le montant de la taxe du département).

Il faut savoir qu’en fait de frais, le notaire réclame une « provision de frais ». Le montant définitif des tarifs du notaire que l’acquéreur doit verser est susceptible de faire l’objet d’une régularisation (à la hausse ou à la baisse) après l’enregistrement de l’acte notarié.

Qui paie les frais de notaire lors d’une vente immobilière ?

On considère communément que c’est l’acquéreur qui, lors d’une vente immobilière, doit s’acquitter des tarifs du notaire – et ce, en vertu de l’article 1593 du Code civil qui stipule cette règle. Au moment du déblocage des fonds, l’acheteur verse donc, en plus de la somme demandée par le vendeur, un montant égal aux frais exigés par l’officier public.

Toutefois, cette règle n’est pas immuable. Les deux parties peuvent parvenir à un accord qui attribuera au propriétaire du bien la responsabilité de payer les tarifs du notaire (on parle alors de « contrats en mains » ou d’ « acte en mains »).