Comprendre et calculer son taux d’endettement

Au moment de monter votre dossier de crédit immobilier, la banque ou l’organisme de prêt va vous indiquer un certain nombre de conditions à remplir pour pouvoir obtenir vos fonds et réaliser votre projet d’achat immobilier. Parmi ces conditions, il y a ce qu’on appelle le « taux d’endettement maximum », un taux calculé en fonction de vos revenus et de vos charges mensuels et destiné à déterminer quelle somme vous pourrez rembourser chaque mois sans prendre le risque de tomber en situation d’endettement. Voyons plus précisément à quoi correspond et comment se calcule le taux d’endettement de crédit immobilier.

Qu’est-ce que le taux d’endettement maximum ?

Le taux d’endettement maximum correspond à votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire à la somme que vous allez pouvoir emprunter pour votre acquisition immobilière calculée en fonction des montants que vous serez en capacité de rembourser chaque mois.

Exprimé en pourcentage, le taux d’endettement crédit immobilier mesure la différence entre vos rentrées d’argent (revenus globaux) et vos sorties (charges diverses). Il est communément accepté que le taux d’endettement maximum auquel un emprunteur peut prétendre est de 33 % : pas plus d’un tiers de vos revenus mensuels doit être consacré au remboursement des échéances du prêt.

Le pourcentage restant est appelé « reste à vivre » : comme son nom l’indique, il s’agit de la somme d’argent qu’il vous restera pour vivre chaque mois, une fois l’échéance de prêt versée (pour acheter de la nourriture, des vêtements, payer le carburant, vous offrir des loisirs, etc.).

Le taux d’endettement est donc l’élément central de votre dossier de crédit : c’est lui qui détermine la somme que vous allez pouvoir emprunter pour votre achat, à partir de vos capacités de remboursement mensuelles.

Comment calculer son taux d’endettement crédit immobilier ?

Entrons dans le détail des éléments permettant de calculer votre taux d’endettement maximum :

• D’une part, il y a vos revenus : tout ce qui rentre dans vos caisses durant le mois, à savoir les salaires nets, les bénéfices de votre entreprise si vous êtes indépendant, les loyers que vous percevez d’un bien mis en location, les pensions, les rentes, et même les diverses aides sociales auxquelles vous avez droit.
• D’autre part, il y a vos dépenses : toutes vos charges fixes mensuelles, notamment les loyers, les pensions ou les crédits que vous auriez pu contracter (un précédent crédit immobilier ou un prêt auto, par exemple).

À partir de ces données, il suffit de diviser les charges par les revenus pour obtenir le taux d’endettement maximum.

Prenons un exemple : chaque mois, vos revenus nets s’élèvent à 1 500 €. Vous avez des charges fixes en cours de 450 € qui correspondent à votre loyer mensuel, mais ces charges ne seront pas prises en compte dans votre calcul puisque votre achat immobilier sera votre résidence principale et que vous ne paierez plus de loyer. Dans ce cas, le calcul est simple : 33 % de 1 500 € = 495 €. Votre taux d’endettement maximum est donc de 495 € par mois, avec un reste à vivre de 1 005 €.

Prenons un autre exemple, plus compliqué : les revenus nets du ménage sont de 4 000 €. Vous percevez, en plus, un loyer mensuel de 500 € pour un appartement que vous possédez. Pour cet appartement, vous avez déjà contracté un crédit immobilier locatif, pour lequel vous remboursez chaque mois 450 €. En plus, vous avez un prêt auto qui vous revient à 150 € mensuellement. Dans ces conditions, votre taux d’endettement maximum s’élève à 835 €, avec un reste à vivre de 3 065 €.

De plus les banques peuvent selon les établissements, calculer de manières différentes avec des revenus locatifs. C’est la raison pour laquelle il est important de passer par un courtier qui connait parfaitement les méthodes de chaque établissement selon votre profil.

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Conditions particulières du taux d’endettement

Toutefois, ce seuil de 33 % peut changer en fonction des situations personnelles. Prenons trois cas particuliers :

• Si vous avez des revenus faibles : la banque ou l’établissement de prêt ne prend pas en compte le taux d’endettement crédit immobilier, mais le quotient familial.
• Si vous avez des revenus variables : en cas de revenus changeants (par exemple si vous touchez un salaire fixe avec des primes importantes ou des commissions – dans le cadre de professions comme agent immobilier ou commercial), c’est le salaire fixe qu’il faut utiliser pour le calcul. Néanmoins, il est possible de négocier avec l’établissement prêteur pour dépasser le taux d’endettement en prenant en compte vos revenus supplémentaires (s’ils sont réguliers).
• Si vous avez des revenus importants : le taux d’endettement maximum peut être relevé si votre reste à vivre est largement suffisant. En effet, un organisme de prêt va considérer différemment un reste à vivre de 1 005 € et de 3 015 €. Dans le second cas, le fait de dépasser le seuil de 33 % ne posera pas de risques majeurs pour le confort de vie du ménage.

Pensez à bien préparer votre dossier de crédit en amont en calculant votre taux d’endettement maximum, et allez voir votre courtier avec tous les éléments en main !