Votre contrat de remboursement de prêt immobilier prévoit la possibilité d’un remboursement anticipé de prêt. Techniquement, cela signifie que vous avez le droit de verser tout ou partie de la somme restante due, soit pour réduire la durée totale du crédit, soit pour solder votre emprunt en un unique versement – par exemple si vous jouissez d’une soudaine rentrée d’argent ou si vous souhaitez racheter votre crédit pour en souscrire un autre ailleurs. Mais pour ce faire, vous devrez respecter certaines conditions prévues dans le contrat, et notamment le paiement éventuel d’une pénalité. Vous saurez tout en lisant cette section du guide consacrée au remboursement anticipé de prêt immobilier.
Imaginez : vous recevez une importante somme d’argent, qu’il s’agisse d’une prime professionnelle, d’un héritage ou d’un gain (loterie, jeu, etc.). Vous souhaitez utiliser tout ou partie de cette somme bienvenue pour soulager le poids de votre crédit immobilier, voire pour le solder avant la date prévue par contrat. C’est cela qu’on appelle le remboursement anticipé de prêt immobilier.
Cette action peut prendre deux formes :
À savoir : avec l’option partielle, vous choisissez le montant affecté au remboursement anticipé de prêt immobilier. Toutefois, certains contrats stipulent un montant minimum, par exemple 10 % du capital initial (sauf si cette somme permet de solder le crédit, auquel cas il n’y a pas de seuil minimal).
Il n’y a pas de délai de préavis pour demander un remboursement anticipé de prêt immobilier. Il vous suffit d’indiquer le montant que vous voulez rembourser. Un nouveau tableau d’amortissement vous sera alors remis par l’organisme prêteur.
Toutefois, le gain inattendu d’une somme d’argent n’est pas la seule raison pour laquelle vous pourriez désirer procéder à un remboursement anticipé de prêt immobilier : ce peut être également le cas si vous souhaitez racheter votre crédit auprès de la banque pour bénéficier d’un meilleur taux dans un autre établissement.
En fonction de votre contrat, la possibilité de remboursement anticipé de prêt immobilier peut être assujettie au paiement d’une pénalité. Ces frais de remboursement anticipé sont généralement prévus par la banque ou l’établissement prêteur afin de compenser le manque à gagner (en termes d’intérêts non versés) induit par le solde d’un crédit immobilier.
À noter que ces pénalités sont considérées comme des « frais annexes », au même titre que les frais de dossier et les intérêts intercalaires.
Les pénalités de remboursement anticipé répondent cependant à des règles :
Elles ne peuvent pas dépasser les 3 % du capital restant dû avant remboursement anticipé de prêt immobilier. Par exemple, s’il vous reste 50 000 € à rembourser sur votre capital initial et que vous souhaitez les rembourser par anticipation, vous devrez verser 1 500 € de pénalités. (pas obligatoirement c’est six mois d’intérêts max)
Pour les crédits immobiliers, les conditions sont, elles aussi, fixées par le code de la consommation, (articles L313-47 et R313-25). D’après ces textes, l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Une deuxième limite est imposée explicitement : l’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Des intérêts compensateurs peuvent s’y ajouter en cas de prêt à taux variable. Toutes les modalités de remboursement anticipé de prêt sont prévues par le Code de la consommation.
Il existe des cas où la banque (ou l’organisme de prêt) n’a pas le droit d’exiger des frais de remboursement anticipé. Voici lesquels :
Notez que les deux premiers cas (vente contrainte) ne sont valables que pour les emprunts souscrits depuis le 1er juillet 1999.
Dans tous les autres cas, vous pouvez toujours tenter de négocier l’exonération des indemnités de remboursement anticipé de prêt immobilier avec votre banque. Si vous êtes un « bon client » (doté d’un excellent profil emprunteur, avec remboursement des mensualités dans les temps et aucune difficulté pour les versements, etc.), la négociation en sera facilitée.
Vous pouvez également négocier avec votre banquier avant de signer votre contrat d’emprunt, par exemple si vous avez de bonnes raisons de penser en amont que vous pourriez effectuer un remboursement anticipé de prêt immobilier.
Enfin, vérifiez votre contrat de crédit : les frais de remboursement anticipé ne sont dus que s’ils sont explicitement inscrits sur le document signé avec l’organisme prêteur.
En tout état de cause, si vous souhaitez utiliser le remboursement anticipé de prêt immobilier, commencez par faire vos comptes : l’opération sera-t-elle intéressante financièrement ? Le gain sur les intérêts d’emprunt sera-t-il supérieur au montant des pénalités ? Si vous avez bénéficié d’un taux d’intérêt avantageux et qu’il vous reste peu d’années à rembourser, vous avez sans doute plus à gagner à placer votre argent sur un compte rémunérateur et à poursuivre le versement des mensualités. Si, au contraire, la période de remboursement est supérieure à la période déjà remboursée, l’option du remboursement anticipé de prêt peut s’avérer payante.
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