Intérêts du crédit immobilier

Pas de crédit immobilier sans intérêts : tout en remboursant le montant emprunté pour acquérir votre bien immobilier, vous devez également verser une somme mensuelle qui correspond aux intérêts. C’est ainsi que la banque ou l’établissement prêteur se rémunèrent. Or, plus la durée de remboursement est longue, plus les intérêts versés seront importants au final – jusqu’à parfois dépasser largement le coût originel de l’achat. Avant de signer votre contrat de souscription, lisez cette section du guide sur le remboursement de prêt consacrée à la question de l’intérêt d’emprunt immobilier.

Qu’est-ce que l’intérêt d’emprunt immobilier ?

L’intérêt du prêt immobilier est la somme que vous versez en plus du montant emprunté pour votre achat immobilier. Il s’agit, en d’autres termes, du mode de rémunération propre à l’établissement prêteur : l’organisme qui consent à vous avancer de l’argent veut être indemnisé à hauteur du risque qu’il prend.

C’est pour cette raison que les taux d’intérêt immobiliers appliqués diffèrent en fonction du profil emprunteur et de la somme demandée : plus vous souhaitez emprunter d’argent, plus la durée de remboursement est longue, moins votre profil est sûr, et plus la banque va vouloir compenser son risque avec un intérêt d’emprunt immobilier élevé. L’inverse est tout aussi vrai : un profil avec de hauts revenus qui emprunte sur une période moindre peut bénéficier d’un taux plus intéressant.

Comment fonctionnent les intérêts d’emprunt ?

Pour l’essentiel, la plus grande partie de l’intérêt d’emprunt immobilier dû à l’établissement prêteur est versé au cours de la première moitié de la durée du crédit. Cela signifie concrètement que :

• Pendant les premières années, la proportion d’intérêt du prêt immobilier est supérieure à celle du capital remboursé ;
• Pendant les dernières années, les mensualités comportent moins d’intérêts – puis plus du tout dans la dernière phase du crédit.

Montant des intérêts

Cependant, s’il est vrai que le montant des intérêts diminue à mesure que vous remboursez votre capital, on ne peut pas dire pour autant – comme c’est parfois le cas – que la totalité de l’intérêt d’emprunt immobilier est versée dès le début du crédit. En réalité, le montant de ces intérêts est calculé en fonction du taux du prêt ainsi que du montant qu’il vous reste à payer. Par contre, ceci explique qu’au début du remboursement le montant des intérêts soit très élevé, puisque la somme totale à rembourser est importante. Enfin, ajoutons que la durée de remboursement impacte le montant de l’intérêt d’emprunt immobilier.

En d’autres termes : plus la durée de votre crédit immobilier est longue, plus vous allez payer d’intérêt de prêt immobilier. En passant de 15 ans à 25 ans, par exemple, la différence peut rapidement grimper à plusieurs dizaines de milliers d’euros !

Quelques conseils à prendre en compte

Vous avez peut-être déjà entendu dire qu’il n’est pas tellement intéressant de revendre votre bien immobilier dans les 6 ans qui suivent son acquisition (durée moyenne nationale, qui peut monter à 15 ou 20 ans dans certaines zones où l’immobilier est très cher, comme Paris) ? C’est précisément parce qu’en-deçà d’une certaine durée, vous aurez surtout remboursé des intérêts… et payé la banque ! Et c’est la même chose pour un remboursement anticipé.

À l’inverse, si vous souhaitez renégocier votre prêt ou racheter votre crédit pour aller en souscrire un nouveau ailleurs, il est préférable de le faire dans les premières années : au-delà d’une certaine limite de temps, vous aurez déjà payé une partie importante de l’intérêt d’emprunt immobilier. Il sera donc moins intéressant de chercher à réduire votre taux d’intérêt !

Les différents types d’intérêt

Il existe 2 types d’intérêt d’emprunt immobilier : simples, composés et intercalaires.

• Les intérêts simples sont calculés uniquement sur le capital emprunté.
• Les intérêts composés ou capitalisés sont des intérêts ajoutés à la fin de chaque période de temps pour produire de nouveaux intérêts.
• Les intérêts intercalaires ne sont facturés que si vous débloquez les fonds de votre crédit immobilier en plusieurs fois, pour des montants à chaque fois différents (par exemple dans le cas d’un achat sur plans).

En fonction de votre situation, négociez avec votre banque pour obtenir le meilleur taux d’intérêt d’emprunt immobilier.

Pourquoi il est important de calculer son intérêt de prêt immobilier

Il faut savoir que les intérêts représentent la majeure partie du coût d’un crédit immobilier (à côté des frais divers, comme les frais de dossier ou l’assurance emprunteur). Avec un taux d’intérêt d’emprunt immobilier élevé, et une durée de remboursement relativement longue, vous risquez au final de payer votre bien immobilier très au-dessus de sa valeur originelle. C’est pourquoi il est essentiel de bien calculer votre intérêt de prêt immobilier avant de signer quoi que ce soit – et de négocier ce taux avec soin.

Pour cela, utilisez un simulateur de crédit immobilier et calculez le coût total de votre emprunt à partir de la somme nécessaire et du taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre !