Le crédit relais

Si le prêt amortissable reste le plus commun des types de crédit immobilier, il en est un autre qui connaît un grand succès : c’est le prêt relais. Un mécanisme pratique, qui permet à un propriétaire d’acheter sa nouvelle résidence principale sans attendre d’avoir vendu la précédente, grâce à un emprunt d’une durée très courte (1 à 2 ans). Mais comment fonctionne exactement ce crédit relais ? Et quels en sont les risques ?

Qu’est-ce qu’un crédit relais ?

Un crédit relais est un type particulier d’emprunt qui permet à un propriétaire d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu sa propriété actuelle. Ce mécanisme a donc pour but de financer un achat afin que l’emprunteur puisse bénéficier des bonnes opportunités du marché immobilier sans avoir besoin de trouver acquéreur au préalable. Si le bien nouvellement acquis est moins cher que le prix de vente estimé du premier logement, on parle alors de « prêt relais sec » (dont le taux peut être plus élevé).

Le principe en est simple : la banque vous avance les fonds nécessaires à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, en attendant que vous vendiez votre maison ou votre appartement, et que vous puissiez solder le prêt relais immobilier grâce aux fruits de la transaction. Les fonds en question représentent entre 50 % et 80 % de la valeur du bien immobilier visé. S’il vous reste de l’argent une fois le crédit remboursé, libre à vous de l’épargner ou de l’utiliser pour rembourser une partie de votre nouvel emprunt amortissable de façon anticipée.

Bien sûr, l’obtention de ce type de prêt est soumise à la présentation de garanties. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une IPPD ou d’une caution – sachant que l’option choisie doit couvrir à la fois le montant du crédit relais et celui du prêt immobilier classique, si vous en avez souscrit un.

Combien de temps dure un prêt relais ?

Un crédit relais est un emprunt à court terme, d’une durée maximale de 24 mois, le temps de vendre votre bien. Mais il peut aussi être plus court, autour d’un an.

Bien sûr, le but du jeu est de pouvoir solder votre prêt relais au plus vite. Car même si le remboursement du capital se fait seulement une fois la somme réunie, vous devrez tout de même verser des mensualités composées uniquement des intérêts (on parle de « différé partiel »). En somme, plus vite vous solderez votre crédit relais, moins vous paierez d’intérêts.

Vous avez néanmoins la possibilité de ne payer les intérêts accumulés qu’au moment de la vente de votre premier bien – c’est ce qu’on appelle un « différé total d’amortissement ». Cette solution évite d’ajouter le remboursement des intérêts du prêt relais immobilier aux frais déjà engagés (échéance du prêt du logement à vendre et échéance du crédit pour le bien nouvellement acheté), et vous permet d’alléger votre budget.

Attention : un prêt relais immobilier doit être remboursé dans les temps

Dans la mesure où un crédit relais est un emprunt de très courte durée, vous vous engagez à le rembourser intégralement avant échéance. À partir de la signature, vous avez donc 24 mois maximum pour vendre votre première propriété et ainsi solder votre crédit.

Or, que se passe-t-il si vous êtes en retard ? Dans ce cas, vous avez la possibilité de négocier avec l’établissement prêteur pour :

• Prolonger le prêt relais immobilier (généralement pour une année) ;
• Transformer le crédit relais en emprunt amortissable traditionnel.

Faute d’accord, la banque pourra saisir le bien mis en vente ou le logement nouvellement acquis. Avant d’en arriver là, néanmoins, demandez-vous pourquoi vous n’avez toujours pas trouvé acquéreur pour votre résidence : le prix est-il trop élevé par rapport au marché ? Est-il nécessaire de réaliser quelques travaux ?

Vous vous assurerez ainsi de rembourser votre emprunt dans les temps !