Le mécanisme d’un crédit immobilier se déroule en plusieurs étapes. Tout d’abord vient le contact avec un courtier spécialisé, et l’étude de la capacité d’emprunt des demandeurs. Afin de négocier les meilleures conditions, le courtier s’attache à mesurer l’importance que représenteraient ses clients pour une banque. La phase la plus importante est celle de la recherche des contrats de prêt, en fonction du projet des emprunteurs. La prise de contact avec un courtier en prêt immobilier Trouver un courtier près de chez soi Au contraire du rachat de crédit qui peut être effectué par un même courtier dans toute la France, la négociation d’un prêt immobilier est une affaire de proximité. Les emprunteurs obtiendront un meilleur taux s’ils acceptent de délocaliser leur compte courant dans les coffres de la banque prêteuse. Or, cette banque doit se trouver à distance raisonnable du logement convoité. Vousfinancer.com est présent dans toute la France, avec plus de 100 agences. Apporter les documents nécessaires lors du premier entretien Au cours du premier entretien, en plus de faire connaissance humainement parlant, le courtier en prêt immobilier aura besoin de certains documents pour évaluer ses clients : Promesse de vente, si elle est déjà signée. Copie du contrat de travail. Copie des six derniers relevés de comptes bancaires. Copie du contrat de location de la résidence principale, ou de l’acte de propriété si les clients sont déjà propriétaires. Copie de tous les tableaux d’amortissement de tous les prêts consommation et immobilier. Copie des deux derniers avis d’imposition. Copie du livret de famille des protagonistes. Copie du contrat de mariage ou du Pacte Civil de Solidarité (PACS) des co-emprunteurs. Fort de ces renseignements, le courtier sera en mesure d’évaluer la capacité d’emprunt de ses clients. Évaluation de la capacité d’emprunt immobilier Détermination du taux d’endettement futur Ensemble, le courtier en prêt immobilier et ses clients vont déterminer le taux d’endettement actuel des candidats à la propriété. S’ils ont déjà des remboursements de prêts à la consommation en cours, on en tiendra compte afin de calculer quel doit être le montant maximum des mensualités pour pouvoir emprunter. Dans le cadre d’un prêt immobilier, la plupart des banques tiennent à s’assurer que le taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 % des revenus imposables nets. Prendre en compte les revenus pérennes Beaucoup d’accédants à la propriété sont surpris lorsqu’ils constatent la différence entre leur capacité d’emprunt telle que donnée sur un simulateur en ligne, et telle que calculée par une banque. En effet cette dernière ne prend en compte que les revenus pérennes et imposables. Ainsi les primes exceptionnelles, frais de déplacement et heures supplémentaires ne sont pas comptées. En ce qui concerne les commerciaux, on fera une moyenne de leur commission des deux dernières années afin de déterminer le montant de leur salaire médian. Aménagement des remboursements afin de rendre le crédit possible En fonction de la capacité d’emprunt de ses clients, le courtier en crédit immobilier effectuera plusieurs simulations relatives à la durée des remboursements. L’objectif est de déterminer quel serait la durée du prêt de manière à obtenir des mensualités suffisamment basses pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 33 % permis par les banques. Le courtier en prêt immobilier écoute les projets de ses clients Conserver ou déménager, telle est la question Un bon courtier ne se focalise pas uniquement sur le taux qu’il pourrait obtenir. Il cherche également à mettre en avant les projets de ses clients. Comptent-t-ils déménager dans les années à venir, ou s’établir pour longtemps ? La différence entre ces deux projets est à prendre en considération lors de la négociation de la levée des pénalités de remboursement anticipé. Anticiper les déménagements potentiels Lorsque les futurs propriétaires chercheront à déménager, ils devront solder leur prêt immobilier, et inévitablement le prêteur leur demandera des indemnités de remboursement anticipé. Cependant il est possible d’ajouter des clauses au sein du contrat, permettant de les lever au bout d’un certain nombre d’années, correspondant précisément à la date à laquelle les clients pensent déménager. De même, un bon courtier en prêt immobilier tentera d’obtenir une caution plutôt qu’une hypothèque, si ses clients ont pour intention de solder leur prêt avant échéance. Il leur évitera ainsi des frais de mainlevée au moment du déménagement. Modularité des échéances Si la situation professionnelle des futurs emprunteurs est appelée à s’améliorer, ils pourront avoir envie d’augmenter leurs remboursements afin d’en terminer plus vite avec leur crédit immobilier. Le courtier doit tenir compte de cette possibilité en demandant des clauses de modularité des échéances au sein du contrat. L’inverse est également possible. Les aléas de la vie peuvent placer les emprunteurs en difficulté, ils apprécieront alors la possibilité de diminuer, voire de repousser leurs échéances, afin de donner de l’air à leur budget. C’est le travail du courtier de s’assurer qu’une certaine modularité existe au sein du contrat. La négociation du taux et le choix des offres préalables Négocier les meilleures conditions En fonction des desideratas et des projets de ses clients, le courtier en prêt immobilier va contacter plusieurs banques. Il va s’attacher certes à profiter des taux du moment, mais en fonction des clauses nécessaires au contrat. Il se servira de l’inévitable et très utile assurance emprunteur dans la négociation. Comparaison et choix des offres préalables Une fois les offres préalables de crédit en main, le courtier les transmet à ses clients. Le choix leur appartient, et surtout ils disposent de 15 jours pour y réfléchir à tête reposée. La Loi oblige les banques et sociétés de crédit à maintenir leur offre durant 15 jours. 15 jours pendant lesquels les clients pourront à tout moment contacter leur courtier pour lui demander des compléments d’information. Acceptation d’une offre de crédit immobilier Une fois que les emprunteurs, et maintenant futurs propriétaires, ont accepté une offre, il doit obligatoirement se passer une période de 10 jours avant que le montant du financement leur soit versé. C’est ce que l’on appelle le délai de réflexion. Le onzième jour, le prêteur met la somme demandée à leur disposition. Les emprunteurs règlent le vendeur ou répondent à ses appels de fonds s’il s’agit du financement d’une construction, et emménagent à la remise des clés.