Hausse de 0,5 % des frais de notaire : un mauvais signal dans un contexte de reprise fragile du marché immobilier

Paris, le 18 novembre 2024 – Mauvaise nouvelle pour les futurs acheteurs : le premier ministre a annoncé en fin de semaine dernière une hausse de 0,5 % des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés " frais de notaire " afin d’accroitre les recettes des collectivités locales dans un contexte de baisse des transactions. Bien que non obligatoire et temporaire – pour 3 ans dans un premier temps – cette hausse est un mauvais signal pour les acheteurs à un moment où le marché redémarre timidement depuis cet été…

Cela faisait plusieurs années que le spectre de la hausse des frais de notaire n’était pas réapparu… Le revoilà : dans un contexte de baisse des transactions immobilières et de hausses des dépenses les départements ont réclamé il y a quelques semaines la possibilité d’augmenter de 1 point - soit de 4,5 % à 5,5 % - la part des droits de mutation qu’ils perçoivent. Ce que l’on appelle communément les « frais de notaires » - environ entre 7,5 et 8 % du prix du bien - sont en réalité constitués de 70 à 85 % de taxes et droits prélevés par le Trésor Public, selon le montant du bien. Les notaires, eux, ne touchent qu’entre 1,1 et 2,5 % du prix d’achat du bien. Finalement, le premier ministre Michel Barnier a annoncé le 15 novembre que cette hausse serait de 0,5 %, ce qui permettrait de générer 1 milliard de recettes supplémentaires pour les départements. Cette augmentation, non obligatoire, pourra être appliquée par les département qui le souhaitent, pendant une période de trois ans, avant un bilan à l’issue de cette période.

Si cette augmentation de 0,5 % semble faible – cela représente 1000 € de frais de plus à verser pour un achat à 200 000 € -, elle succède à la hausse de 0,7 % proposée par le gouvernement en 2014 et appliquée progressivement par la plupart des départements. Les droits de mutations étaient alors passés de 3,8 % à 4,5 % du montant du bien, avec un impact négatif sur les transactions : une baisse de l’ordre de 6 % sur les trois premiers mois avec environ 15 000 transactions perdues d’après une étude de l’Insee*.

Les droits d’enregistrement reversés aux départements atteindront donc désormais 5 %. Ainsi sur 10 ans, la hausse des frais de notaire se monte à 2 400 € pour un bien de 200 000 € et 3 600 € sur un bien à 300 000 €, sans parler de la hausse des prix de l’immobilier et des autres frais inhérents à la propriété.

« Les frais de notaires pèsent déjà dans le budget des acheteurs, en particulier les primo-accédants, pénalisés par des taux en forte hausse depuis 3 ans, mais aussi par des prix qui restent élevés ou en tous cas qui n’ont pas baissé autant que leur capacité d’emprunt ! Ils seront donc forcément impactés par cette mesure, car même si les conditions d’emprunt se sont fortement assouplies ces derniers mois, la plupart des banques demandent toujours aux emprunteurs un apport équivalent à ces frais. Cette éventuelle hausse des frais de notaire, si elle est appliquée massivement dans tous les départements, pourrait avoir un impact négatif sur la fragile reprise du marché immobilier, … » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, réseau de 150 agences de courtage en crédit.

Selon Brice Cardi, président du réseau coopératif l’Adresse qui compte 330 agences immobilières : « Cette hausse des frais de notaire n’est pas forcément de nature à dissuader des Français dont le projet immobilier est en cours de passer à l’acte, mais c’est un mauvais signal de plus pour les propriétaires qui ont le sentiment de devoir payer toujours plus cher pour se loger. En effet, cette augmentation des frais de notaire s’ajoute à celle de la taxe foncière, du coût de l’énergie, des charges de copropriété, sans parler pour les investisseurs des travaux obligatoires pour louer certains logements. La facture des propriétaires ne cesse de s’alourdir, alors que le logement est déjà le poste de dépense numéro un des Français… ».

Le risque est que cette mesure soit contreproductive : si le nombre de transactions diminuent dans les départements où les frais de notaire augmentent, les recettes pour eux pourraient diminuer… Valérie Létard, ministre du logement, avait d’ailleurs indiqué sur France info le 23 octobre : "Si on relance la production de logement, si on remet le marché du logement en bonne forme, ça rapportera beaucoup plus qu'une augmentation de la taxe". A bon entendeur…

* https://www.insee.fr/fr/statistiques/3621930

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