Paris, le 30 octobre 2024 : Le 1er novembre, le Smic sera revalorisé de 2 % par anticipation sur le 1er janvier 2025. Dans un contexte à la fois de baisse des taux depuis un an, mais aussi de repli des prix dans certaines villes, le pouvoir d’achat immobilier avec le salaire minimum progresse partout en France ! Pour autant, les écarts restent élevés selon les villes, allant de 10 à 70 m2 de surface achetable avec un crédit sur 25 ans ! La détente des conditions d’emprunt et la mise en place d’offres spécifiques pour les primo-accédants rendent également moins compliqué le fait de devenir actuellement propriétaire avec un bas salaire.
Une hausse du Smic dans un contexte de baisse des taux de crédit permettant une augmentation de la capacité d’emprunt
Lors de sa déclaration de politique générale le 1er octobre, le Premier ministre, Michel Barnier, a annoncé une revalorisation anticipée de 2 % du SMIC dès le 1er novembre, soit 35 € brut de plus par mois, pour atteindre 1801,80 €, soit 1 426,30 € net par mois. Dans un contexte de hausse de l’inflation - désormais en repli - il s’agit de la 9e revalorisation du Smic depuis le 1er janvier 2021.
Sur un an, par rapport à novembre 2023, la hausse du Smic net mensuel est au total de 3 %, soit 43,3 €. Dans le même temps, les taux de crédit ont entamé un mouvement baissier, passant de 4,50 % sur 25 ans, leur point haut depuis 2012, à 3,6 % en moyenne actuellement. Dans ce contexte, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum (pour une mensualité égale à 33 % du Smic, hors assurance) a augmenté plus de 10 000 € en un an, passant de 82 109 € en novembre 2023 à 93 019 € en novembre 2024, soit une hausse de plus de 13 %.
« Grâce à la baisse des taux de crédit de près d’un point sur un an, mais aussi aux revalorisations du Smic de janvier et novembre 2024, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de 13 % en douze mois, alors même que celui-ci n’a augmenté que de 3 % net. Pour autant cette capacité d’emprunt est toujours inférieure à 100 000 €, son niveau de 2021. Fort heureusement, dans le même temps, les prix ont reculé dans de nombreuses villes, entrainant ainsi un gain de pouvoir d’achat dans toutes les villes étudiées » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Un pouvoir d’achat en hausse dans toutes les villes, mais dans des proportions variables, et des écarts qui restent élevés.
Comme régulièrement lors des revalorisations du Smic, mais surtout dans un contexte de baisse de taux de crédit avec des prix également en repli dans la plupart des villes, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédit immobilier, a calculé la surface qu’il sera possible d’acheter en novembre dans 25 villes de France avec le salaire minimum (pour une mensualité hors assurance égale à 33 % du Smic, en remboursant un crédit sur 25 ans à 3,6 % avec 10 % d’apport).
Bonne nouvelle : le pouvoir d’achat immobilier augmente dans toutes les villes étudiées, boosté à la fois par la baisse des taux de crédit et la baisse des prix, dans la plupart des villes.
Les villes où le pouvoir d’achat pour une personne gagnant le Smic est le plus élevé sont Saint-Etienne (72 m2), le Mans (52 m2), et le Havre (44 m2), puis Brest (43 m2) et Clermont-Ferrand (42 m2). En queue de peloton, on retrouve 4 villes dans lesquelles le pouvoir d’achat bien qu’en hausse, est inférieur à 20 m2 : Lyon (20 m2), Nice (18 m2), Aix-en-Provence (18 m2) et Paris, toujours lanterne Rouge du classement, avec 10 m2 tout juste !
Pour autant si les écarts restent importants entre les villes, ils tendent à diminuer : alors qu’en 2021 le pouvoir d’achat immobilier du Smic variait de 10,5 m2 à Paris, à 88,2 m2 à Saint-Etienne, soit un rapport de 1 à 9 presque, désormais, dans un contexte de hausse des prix à Saint-Etienne mais de baisse à Paris, l’écart n’est plus « que » de 1 à 7.
En effet, en un an, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté dans toutes les villes, mais à des degrés divers : de 2 à 12 m2 en valeur absolue, mais de 7 à 28 % en valeur relative. Dans 5 villes, il a ainsi augmenté de plus de 20 % en seulement un an : Le Mans, Villeurbanne, Grenoble, Lyon et Nantes, car dans celles-ci, les prix de l’immobilier ont baissé de 6 à 12 %. Au Mans par exemple, sous l’effet de la baisse des prix de 12 %, le pouvoir d’achat immobilier a ainsi augmenté de 12 m2 en un an, passant de 40 à 52 m2, soit une pièce en plus ! A l’inverse, à Reims, Marseille, Tours, Nice, Angers, le gain de pouvoir d’achat est plus limité avec seulement + 7 à 12 % de surface, soit 2 à 3 m2 de gagnés, en raison d’une hausse des prix dans ces villes (jusqu’à 5 % en un an à Reims par exemple) !
Une détente des conditions d’emprunt qui permet de devenir propriétaire avec le salaire minimum
Depuis un an désormais, les banques sont de retour sur le marché avec une volonté clairement affichée de capter de nouveaux clients et en particulier des primo-accédants. Ainsi, Vousfinancer note une détente sensible des conditions d’emprunt, mais aussi la mise en place de prêts ou conditions spécifiques pour les jeunes (de moins de 35 ans, voire 30 ans dans certaines banques), souvent avec des revenus encore limités.
- La mise en place de prêt bonifiés pour les primo-accédants : souvent jusqu’à 10 % du montant emprunté à des taux allant de 0 à 3 %
- La mise en place, pour ceux qui peuvent bénéficier d’un Prêt à l’Accession Sociale (PAS), d’un crédit à la consommation permettant de financer les frais de notaire
- La possibilité, sous conditions, d’emprunter sans apport, ou avec seulement 3 à 5 % d’apport.
- La mise en place de prêt à mensualités progressives, ou avec une ligne de crédit avec un différé d’amortissement, permettant une hausse de la capacité d’emprunt.
« Si les taux de crédit dépendent encore dans la plupart des banques du niveau de revenus, les banques ont une tolérance pour les jeunes qui bénéficient souvent de conditions d’emprunt attractives, et ce, même avec des salaires encore modestes. Les banques vont tenter d’évaluer le potentiel d’évolution de ces revenus, et trouver les solutions pour accompagner aux mieux ces emprunteurs, mécaniquement resolvabilisés par la baisse des taux ! » conclut Sandrine Allonier.
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