Paris, le 27 novembre 2019 – En cette fin d’année, les banques sont plus exigeantes et il devient plus compliqué d’emprunter sans apport personnel. La plupart demandent que l’emprunteur puisse au moins financer avec de l’épargne les différents frais liés à l’acquisition du bien et rares sont celles qui acceptent encore de prêter à 110 %. Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit s’est ainsi intéressé à l’apport personnel nécessaire pour acheter 75m2 dans 15 villes de France. Le rapport va du simple au décuple selon les villes… et même lorsque l’apport est rapporté au revenu moyen dans chaque ville, les inégalités restent considérables ! L’apport nécessaire pour acheter 75 m2 est l’équivalent de 21 mois de revenus moyens à Paris mais seulement 10 à Toulouse ou 4 à Saint-Etienne.
Acheter sans apport, encore possible mais plus difficile et à des taux plus élevés !
S’il est encore possible d’emprunter sans apport, la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance les frais via son épargne personnelle : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage, soit environ 10 % d’apport. « La majorité des banques exigent que les emprunteurs aient au moins 10 % d’apport personnel. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110 %, elles ne sont pas nombreuses : une ou deux par région, et parfois uniquement pour les jeunes primo-accédants de moins de 40 ans » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Si avoir un apport personnel permet d’accroitre ses chances d’obtenir un crédit, il permet également d’avoir un taux plus attractif. En moyenne, les différences de taux proposés entre un dossier avec 20 % d’apport et un dossier sans apport sont de 0,20 % mais dans une banque qui cherche actuellement à limiter les financements à 110 %, l’écart atteint 0,55 % ! (de 0,95 % à 1,50 % sur 20 ans selon le niveau d’apport)
Ainsi 88 % des emprunteurs chez Vousfinancer ont de l’apport personnel, avec des montants moyens en hausse en 2019 par rapport à 2018, dans lignée de la hausse des montants de prêts accordés et l’allongement des durées de prêts. Mais ces moyennes cachent bien sûr de forts écarts. 47 % des emprunteurs ont moins de 10 000 € d’apport alors que 25 % ont plus de 50 000 €.
Toutefois pour les primo-accédants seulement, le montant d’apport moyen est resté stable à 25 000 € alors même que les montants empruntés ont augmenté de 12 000 € en moyenne.
« Les banques ont une plus forte tolérance pour les jeunes qui débutent dans la vie active… A 30 ans, il est normal de ne pas avoir pu mettre de côté 15 000 € d’épargne, mais à 40 ans et secundo-accédant, il sera problématique de ne pas avoir démontré une capacité à mettre de l’argent de côté. L’important est de faire preuve d’un comportement financier sain et d’avoir de l’épargne de précaution, même si elle n’est pas forcément injectée dans le projet, car à ces niveaux de taux, mieux vaut emprunter le maximum, en conservant un taux d’endettement raisonnable bien sûr… » analyse Jérome Robin, directeur général de Vousfinancer.
Cette année, encore plus que les précédentes, en complément de l’apport personnel, les banques sont particulièrement attentives à l’épargne résiduelle après opération. Si elles ne demandent pas à ce que l’apport personnel soit forcément utilisé pour financer l’opération et réduire l’emprunt, avoir de l’épargne est un gage de sécurité en cas d’imprévu : perte d’emploi, travaux imprévus, achats non programmés (comme une 2ème voiture). Et dans certaines banques, le montant exigé est en hausse, témoignant de la prudence de celles-ci, mais aussi de leur volonté de capter de l’épargne en contrepartie des crédits accordés.
« Si l’apport n’est pas forcément injecté dans le projet, les banques demandent tout de même l’équivalent de 12 mensualités d’épargne soit 4 mois de salaire, contre 1 mois seulement en 2018. De même, pour un investissement locatif, si le financement sans apport est parfois possible, certaines banques demandent tout de même que l’investisseur ait l’équivalent de 15 % du montant du prêt en épargne » constate Sandrine Allonier.
Quel apport pour acheter dans les plus grandes villes de France ?
Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit a souhaité calculer le montant nécessaire pour acheter un appartement 75 m2 dans 15 villes de France. Sur la base des 10 % d’apport demandé, en moyenne en France, il faut ainsi 15 000 € d’apport pour acheter 75 m2 mais les montants varient fortement d’une ville à l’autre, allant du simple au décuple entre Paris et Saint-Etienne par exemple (75 675 € contre 7125 €).
Rapporté aux revenus moyens par foyer fiscal de ces villes, les écarts restent considérables. Il faut pouvoir avoir un apport équivalent à près de 2 ans de revenus à Paris (21 mois), plus d’un an à Bordeaux, Lyon ou Nice, près d’un an à Nantes, Rennes, Montpellier, Lille, Marseille ou Strasbourg et 9 mois à Rouen, considérées pour certaines pourtant comme des villes plus abordables. « En rapportant l’apport nécessaire pour acheter 75 m2 en France au revenu moyen local, on se rend compte de la difficulté, notamment pour les primo-accédants de parvenir à réunir les 10 % d’apport correspondants à près d’une année de revenus dans beaucoup de villes de France. Ils sont ainsi les premiers impactés par la hausse des prix, d’où leurs difficultés, même en période de taux bas, à sauter le pas et devenir propriétaires » explique Sandrine Allonier.
Des banques plus exigeantes sur l’apport en cette fin d’année…
En cette fin d’année, selon une enquête interne réalisée fin octobre, près de 95 % des courtiers Vousfinancer ont le sentiment que les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit. Pour la majorité des courtiers, c’est sur l’apport que les banques sont actuellement les plus strictes (77 % des réponses, + 10 points par rapport à 2018) ou l’épargne résiduelle (disponible après opération) (58 %) puis les revenus (52 %), la qualité du bien acheté n’étant pas un critère majeur (6 % des réponses), sans changement par rapport à 2018.
« En cette fin d’année, nos courtiers constatent qu’ils ont des difficultés accrues à financer certains profils d’emprunteurs, considérés comme plus risqués ou moins rentables : essentiellement les financements à 110 %. Cela est lié essentiel au fait qu’elles ont atteint leurs objectifs de productions de crédits, et que beaucoup de prêts ont été accordés sans apport en début d’année… Nous espérons qu’en 2020 les banques soient à nouveau plus flexibles sur l’apport, notamment avec les primo-accédants pour lesquels il est compliqué de réunir les 10 % demandés, sans avoir la possibilité d’avoir une aide familiale… Dans ce contexte, la non suppression du PTZ dans le neuf en zone B2 et C est un véritable enjeu pour les futurs accédants à la propriété pour lesquels tous les coups de pouce sont les bienvenus » conclut Jérôme Robin.
A propos de Vousfinancer
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.
La stratégie de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
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