Paris le 23 septembre - Alors que s’ouvre cette semaine le congrès HLM et les discussions sur le budget 2020, un collectif de professionnels et représentant des propriétaires s’allient pour réclamer d’une seule voix le rétablissement de l’APL accession. Un dispositif d’aide jugé par tous aussi efficace que relativement peu couteux. Dans un marché immobilier marqué par la hausse des prix et menacé par une remontée des taux – certes, pas à court terme – , le retour de l’APL accession est un réel enjeu pour les ménages modestes qui ont un projet dans les années futures.
La suppression de l’APL accession n’a eu qu’un « impact limité » sur les dépenses de logement…
Pour rappel, depuis le 1er février 2018, l’APL accession, dispositif d’aide à l’achat pour les ménages modestes, a disparu, ou presque… Elle est depuis limitée à l’achat de logements anciens situés dans certaines zones non tendues et totalement supprimée dans le neuf, avec une abrogation totale programmée en 2020 malgré ses défenseurs… Motif avancé à l’époque par le gouvernent : « l’article porte extinction du bénéfice de l’APL pour les accédants à la propriété, le Gouvernement assignant un objectif équivalent à des instruments de politique publique plus efficients ».
Pour autant, 18 mois après la suppression du dispositif, les économies générées par la suppression de l’ALP sont plus faibles qu’attendu, comme en témoigne les chiffres publiés cet été par la Caisse nationale des allocations familiales : « Quant à la suppression des aides au logement concernant l’accession pour les prêts signés à compter du 1er février 2018, son impact est plus limité : 18 millions d’euros en 2018) ». Le gouvernement tablait à la base sur une économie de 50 millions d’euros en 2018 et même 70 millions en 2019 (source : rapport PLF Logement 2019 du 3 octobre 2018).
Sa suppression n’a donc pas eu l’impact budgétaire attendu… Une déception, d’autant qu’au total, l’APL accession ne représentait en 2017 qu’environ 2 % du budget consacré au logement par l’Etat (900 millions sur 40 milliards d’euros) avec une réelle efficacité.
Sa suppression n’a pas de sens économiquement car elle maintient les locataires dans le dispositif de l’APL location.
Chaque année environ 35 000 personnes devenaient propriétaires grâce à l’APL accession. Avec la quasi suppression du dispositif on peut estimer que ce sont autant de ménages restés locataires en 2018, avec un coût 3 fois plus élevé pour l’Etat.
En effet, le montant moyen de l’APL accession versé est de 155 € par mois, sur la durée du prêt qui peut atteindre 25 ans, compte tenu de l’allongement des durées de crédit notamment chez les ménages modestes. L’APL location représente en moyenne un montant supérieur, 260 € par mois, sur toute la durée de la location, qui peut aller jusqu’à 50 ans au moins pour un ménage de 35 ans.
APL Accession : 155 €*/mois X 25 ans = 46 500 € de dépenses pour l’Etat
APL Location : 260 € */mois X 50 ans = 156 000 € de dépenses pour l’Etat
*en moyenne et sous conditions de ressources
« Supprimer l’APL accession contraint certains ménages à rester locataires et donc à bénéficier encore de l’APL location, 3 fois plus couteuses pour l’Etat, annulant de fait les économies potentiellement réalisées, sans compter le manque à gagner fiscal en terme de TVA sur les logements neufs non acquis et de droits de mutation dans l’ancien…» explique Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles.
L’APL accession un dispositif qui a fait ses preuves
L’APL accession, cette aide personnalisée au logement accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs qui deviennent propriétaires via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS), créé en 1977, est un dispositif qui a fait ses preuves et permis à de nombreux ménages de devenir propriétaires.
« L’APL accession était l’une des aides les plus efficaces car elle était directement versée à la banque prêteuse par la CAF et venait donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, de 25 % en moyenne ! Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permettait donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Dans un rapport datant d’octobre 2016, la Cour des comptes indiquait que ce dispositif permettait de diminuer de 1,7 à 2 points le taux d’effort des ménages accédants (part des revenus consacrée au logement).
« Actuellement, le contexte actuel de taux bas laisse croire que tout le monde peut acheter, mais c’est faux ! Les banques sont plus sélectives et à ce niveau de rentabilité des crédits immobiliers, elles privilégient les meilleurs dossiers, avec les revenus les plus élevés… sans compter que la hausse des prix dans les grandes villes pénalise les ménages modestes qui, sans ce coup de pouce ne peuvent pas acheter… et qu’en sera-t-il si les taux remontent ? » s’inquiète Sandrine Allonier.
Cette aide pourrait en effet devenir indispensable pour les ménages modestes en cas de remontée des taux… D’ailleurs, le dispositif va être rétabli dans les territoires d’Outre-mer, alors pourquoi pas en métropole ?
« Accéder à la propriété est une priorité pour la plupart des Français. C’est la fois un projet de vie et un moyen de préparer sa retraite. Il est essentiel de pouvoir accompagner les ménages modestes pour qui devenir propriétaire peut-être un véritable parcours du combattant » analyse Christophe Demerson, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi).
Le témoignage de Eloise, 37 ans, toujours locataire et bénéficiaire de l'APL location, car elle ne peut plus bénéficier de l'APL accession…
« Fin 2017, nous avons souhaité acheter mon mari et moi, mais malheureusement trop tard, l’APL accession devant être supprimée début 2018… La banque avait calculé qu’avec nos 2500 € de revenus et 3 enfants à l’époque, nous avions pourtant le droit à 125 € d’APL accession, pour des mensualités de 450 € par mois sur 25 ans et 120 000 € de prêt. Finalement nous sommes donc toujours locataires… Nous payons un loyer bien supérieur, de 570 €, et touchons chaque mois 252 € d’APL location, soit 2 fois plus que si nous avions acheté ! Cela n’a pas de sens ! En attendant nous bénéficions d’un logement à loyer modéré et nous ne sommes toujours pas propriétaires, alors que cela fait 2 ans que nous voulons acheter… nous ne pouvons même pas profiter des taux bas et constituer un patrimoine pour nos enfants, qui sont désormais 4 !
Afin d’alerter le gouvernement sur la nécessité de rétablir l’APL accession, plusieurs professionnels du logement, fédérations, associations se mobilisent sur les réseaux sociaux, et notamment l’UNPI, la FFC, l’Apic, Procivis et Groupe Gambetta, en diffusant les visuels ci-dessous.
A propos de Vousfinancer - Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.
La stratégie de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
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A propos de la FFC - Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles est la seule fédération indépendante et 100 % CMI, c’est-à-dire regroupant uniquement des constructeurs respectueux de la loi du 19 décembre 1990. Fondée en 1993 et présidée par Gérard LEBESGUE, elle a pour vocation de promouvoir la maison individuelle en secteur diffus, de représenter et défendre la profession, tout en ayant à l’esprit la protection du consommateur essentielle au regard de près de 80 % des Français plébiscitant ce type d’habitat.
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A PROPOS DE L’UNPI - Acteur pionnier de l'immobilier depuis plus d'un siècle, l’UNPI a hérité d’une histoire riche de défis relevés, de propositions ambitieuses pour la défense des propriétaires privés, pour une plus grande solidarité et pour un développement du parc locatif privé. La Fédération a su adapter ses services et accompagner ses 250 000 adhérents et sympathisants propriétaires et copropriétaires, face aux nombreux changements législatifs et fiscaux. Son réseau de 120 chambres locales permet à tous les propriétaires d’accéder à ses nombreux services, à faire valoir leurs droits, et à défendre leurs intérêts. Notre réseau est aussi au service des primo-accédants et primo-investisseurs : préparer et définir chaque projet est indispensable à sa réussite. Enfin, les propriétaires privés contribuent à la cohésion et à la stabilité sociale, au développement économique local, et favorisent ainsi l’accès à l’emploi. La fédération des propriétaires UNPI est présidée par Christophe DEMERSON depuis le 12 décembre 2018.Plus d’informations sur : www.unpi.org - @UNPI_FR
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L'APIC en bref - Créée en 2010, l'APIC (Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits) a été fondée par les leaders historiques du courtage en crédits en France, CAFPI, Meilleurtaux.com, Empruntis.com et AB Courtage. L’APIC réunit aujourd’hui toute la diversité des métiers d’IOBSP, grandes et petites enseignes, dans les domaines du crédit immobilier, du prêt à la consommation, du regroupement de crédit, du financement professionnel et de l’assurance emprunteur. Elle représente, au travers de ses adhérents qu’elle accompagne dans la compréhension et l'application des nouvelles contraintes professionnelles, plus de 60 % du courtage en crédits en France.
Après avoir participé à la rédaction de la loi du 22 octobre 2010 réglementant le statut d'intermédiaire en opération de banque et en services de paiement (IOBSP), l’APIC est devenu l'interlocuteur privilégié des pouvoirs publics et des autorités européennes et œuvre à garantir l’équilibre et la sécurité entre la relation commerciale avec les clients et leur protection en tant que consommateur.
Les conditions d’accès de la profession, réglementées en France depuis 2013, et en cours d’harmonisation au sein de l’Union Européenne, ont permis d’inscrire définitivement les métiers représentés par l’APIC dans le circuit de la distribution bancaire et de faire de ses acteurs les nouveaux « tiers de confiance » des emprunteurs.
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Groupe Gambetta, en bref… - Pionnier du logement coopératif, le Groupe Gambetta dirigé par Norbert Fanchon, Président du Directoire, est un promoteur spécialiste de l’accession à la propriété. Créé à Cholet (49) en 1923, le Groupe est présent dans l’Ouest, le Centre, en PACA, en Occitanie et Ile-de-France, des territoires où il a construit plus de 30 000 logements depuis sa création. Il prépare aujourd’hui de nouvelles implantations afin d’atteindre une dimension nationale et de poursuivre son développement. Le Groupe produit 1 200 logements par an, égalitairement répartis entre secteur social et privé. Le Groupe Gambetta est membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers et de l’Union Sociale pour l’Habitat.
A propos du réseau Provicis - PROCIVIS UES-AP (PROCIVIS Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété), présidée par Yannick Borde et dont Philippe Petiot est le directeur général, représente les intérêts communs des SACICAP (Sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété), notamment auprès des pouvoirs publics. Elle est membre de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH). Dans le cadre d'une convention quinquennale signée avec l’État, le réseau PROCIVIS s’engage dans le financement de la rénovation du parc privé de logements au bénéfice de 60 000 ménages pour la période 2018-2022.
Cet accord ambitieux permettra au réseau de poursuivre et d’amplifier un modèle vertueux de financement issu de l’économie sociale et solidaire : consacrer une part significative des dividendes des SACICAP et de leurs filiales immobilières à des missions sociales réalisées sous forme de préfinancement des aides publiques et de financement du reste à charge.
Les filiales immobilières des SACICAP regroupées au sein de PROCIVIS Immobilier, présidé par Jean-Luc Ferlay et dont Philippe Petiot est le directeur général, est un réseau immobilier d’envergure nationale. Il propose aux accédants des logements abordables au travers des activités :
Le chiffre d’affaires 2018 du réseau immobilier des SACICAP est de 1,13 milliard d’euros, réalisé par 3 000 collaborateurs avec un total de 7 200 logements neufs commercialisés.
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