Le faible niveau des taux de prêt immobilier influe depuis plusieurs mois sur le marché des rachats de crédits, jadis réservés aux personnes en difficulté financière. Aujourd'hui les prêteurs aimeraient étendre leur dispositif aux bons profils d'emprunteur. Effectivement si le rééchelonnement des crédits débouche sur une baisse des mensualités, le budget ainsi libéré peut permettre de consommer des produits bancaires. Il n'est pas rare de voir un organisme de crédit accepter de restructurer les dettes d'un propriétaire, pour lui permettre d'investir dans le locatif. Les clients du rachat de crédit Les clients historiques Selon Sandrine Allonier, responsable des relations banque chez vousfinancer.com, le client historique du rachat de crédit est un grand endetté. Un dossier de regroupement de prêts à la consommation comprend en moyenne 6 crédits. Lorsque la personne concernée est propriétaire, son dossier inclut généralement 8 crédits. Alors qu'en théorie le taux d'endettement d'un ménage ne devrait pas dépasser 33 % de ses revenus nets, les courtiers de vousfinancer.com constatent une moyenne de 53 % de taux d'endettement chez les propriétaires qu'ils aident à restructurer. Le nouveau type de clientèle Les organismes de crédit recherchent maintenant un nouveau type de clientèle, moins à risque. Il s'agit du ménage dont le taux d'endettement est de 33 % ou plus, n'ayant que peu de prêts à la consommation en plus de son crédit immobilier. En restructurant leurs dettes, il est possible de descendre leur taux d'endettement de manière à laisser de la place à la consommation. Cette consommation peut prendre la forme d'une épargne ou d'un prêt pour investissement locatif. La formule est avantageuse pour l'emprunteur si la restructuration de ses dettes se fait à l'aide d'un TEG attractif. La motivation des organismes de crédit Certains organismes financiers se sont spécialisés dans le rachat de crédits. C'est le cas de Sygma, CGI, GE Moneybank et Creatis entre autres. Traditionnellement, la clientèle visée était celle des grands endettés. Cette clientèle n'est pas sans risque, et ce risque s'est précisément retourné contre eux à partir de 2008. L'effet systémique de la crise des subprime ne les a pas épargné, mais ils ont retenu la leçon. Une étude du cabinet Jasmin cité par le quotidien les Échos.fr résume parfaitement la situation : « La montée des risques a réduit drastiquement les marges de manœuvre des spécialistes. Les sociétés financières ont souffert de l’augmentation des créances douteuses et du manque de financement ». Les spécialistes du rachat de crédit souhaitent donc utiliser leurs compétences acquises pour une clientèle moins risquée, et surtout plus rentable sur le long terme. La rentabilité du rachat de crédit sur le long terme Un couple raisonnablement endetté correspond à la catégorie des emprunteurs prudents. Si ce ménage a su gérer son budget en souscrivant des crédits qui ne l'étouffent pas, il a fait preuve d'une certaine responsabilité financière. Si un organisme de crédit restructure ces dettes, il va donc libérer du budget. Leur profil montre que le budget ainsi libéré ne servira pas à être dépensé, mais plutôt à être placé ou investi. Il y a donc de bonnes opportunités pour les ménages présentant un bon profil, et souhaitant épargner davantage ou investir dans l'immobilier. Les conseillers de vousfinancer.com présentent les dossiers de leurs clients auprès de leurs partenaires financiers, de manière à mettre en avant leur scoring bancaire et la relation gagnant-gagnant avec le repreneur. L'influence du courtier en rachat de crédit Selon l'étude du cabinet Jasmin, 30 % des dossiers de rachat de crédit passent par des sociétés de courtage spécialisées, comme vousfinancer.com. Cette proportion pourrait bien atteindre 50 % en 2020. Car les banques et sociétés de crédit préfèrent laisser la préparation des dossiers à des intermédiaires. Le prêteur peut ainsi concentrer le travail de ses collaborateurs sur le contrôle des dossiers, et non pas sur la fastidieuse tâche de la réunion des pièces nécessaires et de leur analyse. Le travail du courtier en crédit consiste surtout à monter le dossier. Il passe beaucoup de temps à relancer ses clients, souvent surpris par l'ampleur des pièces administratives nécessaires. Le courtier a donc de son côté tout intérêt à présenter son client sous les meilleurs auspices à ses partenaires financiers. Il est donc logique que le public se tourne de plus en plus vers cet intermédiaire en opérations bancaires, souvent plus disponible et plus spécialisé que le personnel d'une agence. Comment se passe une opération de rachat de crédit Le rachat de crédit sans rallonger la durée restante Lorsqu'un ménage a souscrit un prêt immobilier il a quelques années, à cette époque son profil bancaire n'était pas aussi élevé que maintenant. De plus, les taux des prêts qu'il avait obtenus étaient certainement supérieurs à ceux pratiqués aujourd'hui. À titre d'exemple, vers la fin 2008 la moyenne des taux tournait autour de 5 %. Aujourd'hui, les taux de prêt immobilier sont redescendus à 2,85 % en moyenne. Le rachat de crédit que l'on opère généralement pour ces ménages concerne la durée restante des remboursements. Admettons par exemple qu'il leur reste 12 ans de remboursement sur leur prêt immobilier. Leur courtier va rechercher le meilleur contrat de crédit sur 12 ans, avec un taux suffisamment bas pour que les mensualités diminuent. Une autre version consiste à conserver le même montant de mensualités, pour rembourser plus vite. Cependant dans la pratique les ménages préfèrent conserver la même durée de remboursement, afin de diminuer leurs mensualités. Il n'est par rare qu'un ménage économise ainsi plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le rachat de crédit en rallongeant la durée des remboursements Lorsqu'un ménage fait racheter ses crédits en rallongeant la durée des remboursements, le résultat est inévitablement un abaissement de leurs mensualités. À titre d'exemple, les courtiers de vousfinancer.com peuvent, si les conditions sont réunies, faire descendre un taux d'endettement de 53 % à 30 %. Cette solution financière est appelée « restructuration de dettes». Les premiers ménages concernés restent les grands endettés, mais de plus en plus de ménages aux bons profils d'emprunteurs font appel à cette solution. Reprenons l'exemple du couple à qui il reste 12 ans de remboursement sur son crédit immobilier, et présentant un bon scoring bancaire. Ce ménage dispose de 2 solutions : faire racheter son prêt immobilier tout en conservant la même durée de remboursement, ou au contraire restructurer afin de rallonger la durée du prêt. Dans un cas comme dans l'autre, leurs mensualités vont diminuer. Cependant en rallongeant la durée du remboursement, elles diminueront d'autant plus qu'il restera suffisamment de budget pour investir dans l'immobilier. Bien entendu le fait de rallonger la durée d'un crédit en augmente son coût. Cependant l'équilibre financier peut être présent si l'on compare le rendement de l'investissement immobilier locatif à long terme, avec celui du coût de la restructuration de dettes. N'hésitez pas à contacter votre conseiller Vousfinancer.com pour en savoir plus.